Como Declarar a Compra e Venda de Imóveis no Imposto de Renda 2026
No cenário atual, mesmo com os juros elevados, o setor imobiliário no Brasil continua em crescimento. De acordo com a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), o número de unidades lançadas nos 12 meses até janeiro mostrou uma alta de 19,3% em comparação ao ano anterior.
Se você adquiriu um imóvel ou vendeu sua casa, apartamento ou terreno, é essencial declarar essa transação no Imposto de Renda (IR) de 2026. A seguir, um guia prático orienta sobre como inserir essas informações corretamente.
Venda de Imóvel: Como Declarar?
A venda de um imóvel é tributada quando há lucro; ou seja, se o valor de venda supera o de compra. Nesse caso, o contribuinte precisa calcular o imposto devido utilizando o Programa de Ganhos de Capital (GCAP), acessível na página da Receita Federal.
É importante lembrar que o GCAP deve ser preenchido com dados sobre a transação do ano em que ocorreu. Portanto, para a declaração deste ano, você deverá incluir transações que ocorreram em 2025. Os dados inseridos no GCAP serão automaticamente transferidos para o programa de IR 2026.
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A Receita Federal oferece isenção do imposto sobre o lucro na venda de imóveis em duas situações:
- Reaplicação do lucro: Quando o valor obtido na venda é reinvestido na compra de um novo imóvel residencial dentro de 180 dias. Isso também se aplica aos financiamentos, onde, por exemplo, a quitação de um empréstimo com o lucro da venda não gera incidência de IR.
- Primeira venda: Quando uma pessoa vende seu único imóvel residencial por até R$ 440 mil, desde que seja a primeira alienação nos últimos cinco anos.
Caso a venda não tenha gerado lucro, não existe ganho de capital a ser declarado. Nesse cenário, o próximo passo é zerar o valor do imóvel na seção “Situação em 31/12/2025”, mantendo o valor da última declaração na coluna “Situação em 31/12/2024”.
Como Declarar a Compra de um Imóvel?
A compra de um imóvel também deve ser informada na ficha de “Bens e Direitos”. O contribuinte deve selecionar o tipo de imóvel (casa, apartamento, terreno, etc.) e fornecer informações básicas, como:
- Preço de aquisição;
- CPF/CNPJ do vendedor;
- Endereço;
- Número de registro;
- IPTU.
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Como Declarar um Imóvel Financiado?
Se o imóvel foi adquirido por meio de financiamento, você deve declarar apenas o valor pago até 31 de dezembro de 2025, incluindo a entrada. Na descrição, informe o banco responsável pelo empréstimo, o número de parcelas pagas e o valor total do financiamento. Se utilizou o FGTS para a compra, também deva indicar o montante aplicado.
Ademais, é possível incluir os custos com juros, taxas de corretagem e impostos ao preço final do imóvel, pois isso reduzirá o valor tributável em uma futura venda com ganho de capital.
Vale ressaltar que mudanças na portabilidade do financiamento não precisam ser informadas à Receita Federal, já que o imóvel financiado deve ser declarado apenas em “Bens e Direitos”.
Imóveis Quitados e Trocas de Bem
Quando um imóvel é adquirido em troca de outro, é necessário zerar o bem que foi trocado e mencionar na descrição que ele foi alienado para facilitar a compra do novo imóvel. Na declaração do novo imóvel, informe a situação e adicione o valor do bem ao que já foi pago.
Cuidado: se o valor do bem informado na troca for superior ao registrado anteriormente, a Receita poderá considerar como ganho de capital, exigindo a apuração através do GCAP.
Imóveis Comprados na Planta
Para imóveis adquiridos na planta, o mesmo processo se aplica. Mesmo que o imóvel ainda não esteja pronto, ele deve ser considerado como uma aquisição e registrado como tal.
Esclareça Suas Dúvidas
Os leitores interessados podem enviar suas perguntas para o e-mail ir@oglobo.com.br. As dúvidas serão respondidas nas matérias publicadas no espaço especial sobre o Imposto de Renda. Além disso, Antonio Gil, sócio de impostos da EY, responderá perguntas em vídeos que estarão disponíveis na mesma página.