Mudanças Significativas na Tributação Imobiliária
A partir de 1º de janeiro de 2026, o Brasil dará início à implementação das primeiras alterações práticas da reforma tributária voltadas para o mercado imobiliário. Essa nova etapa, que começará em fase de testes, modifica a forma como são tributados os aluguéis, o ganho de capital e o registro de imóveis, gerando impactos diretos para proprietários de imóveis em todo o país.
Uma das mudanças mais relevantes afeta os contratos de aluguel firmados por proprietários que locam imóveis para empresas. Aqueles que não forem registrados até 31 de dezembro de 2025 passarão a ser tributados sob o novo IVA dual, que é composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Essa alteração pode elevar a carga tributária de aproximadamente 27,5% a até 35,9%, dependendo das especificidades de cada contrato.
No caso de alugueis residenciais, a transição ocorrerá de forma gradual. Em 2026, será aplicada uma alíquota simbólica de 1%, que funcionará como um teste inicial, com o aumento programado até que se chegue à cobrança integral, prevista para 2033, conforme o cronograma estabelecido pela reforma tributária.
Atualização de Valores e Cadastro Imobiliário
A nova legislação também permite que os proprietários atualizem os valores dos imóveis declarados, ajustando-os ao preço de mercado. Nessa atualização, a cobrança sobre o ganho de capital será reduzida para 4%, uma porcentagem inferior às alíquotas tradicionalmente aplicadas. Além disso, os municípios terão a responsabilidade de revisar o IPTU, adaptando-o ao novo modelo, com projeções que indicam reajustes médios que podem alcançar 21,5%.
Outra inovação é a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, popularmente conhecido como “CPF dos Imóveis”. Este cadastro centralizará informações patrimoniais na Receita Federal. A respeito do imposto sobre aluguéis, vale destacar que apenas uma parte dos proprietários estará sujeita ao novo regime tributário: isso se aplica àqueles que possuem quatro ou mais imóveis alugados e que têm rendimentos superiores a R$ 240 mil por ano ou R$ 24 mil em um único mês com locação.
Em 2026, a obrigatoriedade se limitará à declaração dessas informações, sem a cobrança do imposto. Entretanto, o não cumprimento dessa obrigação poderá acarretar multas. A cobrança real começará de forma gradual em 2027, com a aplicação total das alíquotas apenas prevista para 2033. Durante essa fase de adaptação, pequenos proprietários de imóveis continuarão isentos da nova tributação.
Gradualidade e Adaptação no Mercado Imobiliário
Esse cronograma integra o plano de transição da reforma tributária, que visa a implementação de mudanças de forma gradual, buscando minimizar os impactos imediatos no mercado imobiliário e facilitar a adaptação de proprietários, empresas e administrações públicas às novas normas. Essa abordagem tem como objetivo proporcionar uma transição mais suave e evitar sobrecargas indesejadas no setor, garantindo que todos os envolvidos possam se adequar às novas regras sem traumas financeiros.